10억원 아파트 사려면 현금 얼마 필요할까? 주담대 4억·6억 차이

10억원에서 LTV만 계산하면 답이 나오지 않아요

주택 구입자금을 계산할 때 가장 먼저 보는 숫자가 LTV예요.

LTV 70%라면 10억원의 70%인 7억원, LTV 40%라면 4억원이에요.

하지만 현재 수도권·규제지역의 주택구입목적 주택담보대출에는 주택가격별 최대한도가 별도로 적용돼요.

금융위원회 기준으로 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한돼 있어요.

금융위원회 10·15 주택시장 안정화 대책 FAQ에서 현재 적용되는 LTV와 주택가격별 대출한도를 확인할 수 있어요.

수도권 비규제지역이라면 최소 4억원

일반 무주택자가 수도권 비규제지역의 10억원 아파트를 산다고 가정해볼게요.

LTV만 보면 7억원까지 가능해 보이지만 15억원 이하 수도권 주택의 주택구입목적 주담대 총액한도 6억원이 먼저 적용되는 구조예요.

따라서 DSR에 여유가 충분하더라도 매매대금 10억원 중 최소 4억원은 자기자금으로 준비해야 해요.

규제지역에서는 6억원이 필요할 수 있어요

같은 10억원짜리 아파트라도 규제지역이라면 계산이 크게 달라져요.

현재 규제지역에서 일반 무주택자의 주택구입목적 주담대 LTV는 40%예요.

이 경우에는 6억원 총액한도보다 LTV 40%가 먼저 걸려요.

같은 10억원 아파트라도 규제지역 여부만으로 매매대금 기준 필요한 자기자금이 약 2억원 차이날 수 있다는 뜻이에요.

생애최초라면 규제지역도 계산이 달라져요

세대 구성원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 생애최초 구입자는 일반 무주택자와 LTV가 달라질 수 있어요.

금융위원회가 공개한 현재 기준에서 생애최초 구매자의 LTV는 수도권 비규제지역과 규제지역 모두 70%로 제시돼 있어요.

다만 생애최초 여부만 충족한다고 무조건 6억원이 나오는 것은 아니에요.

은행권에서는 DSR 40%가 별도로 적용되고 있기 때문에 소득과 기존 신용대출, 자동차 할부, 다른 대출이 있다면 실제 주담대는 더 줄어들 수 있어요.

대출이 1억원 줄면 필요한 현금도 1억원 늘어나요

10억원 아파트에서 가장 중요한 것은 ‘최대 6억원 가능’이라는 문구가 아니라 실제 본인 소득으로 얼마가 나오는지예요.

예상 대출이 6억원에서 4억원으로 줄어들면 준비해야 할 현금은 바로 2억원 늘어나요.

그래서 아파트를 알아볼 때는 먼저 ‘집값이 얼마인가’보다 ‘내 소득과 기존 부채로 실제 얼마까지 빌릴 수 있는가’를 계산하는 편이 좋아요.

주택금융·DSR 데이터센터에서 현재 DSR 구조와 관련 계산자료를 확인할 수 있어요.

신용대출이 있다면 신용대출이 있을 때 주담대 한도가 얼마나 줄어드는지도 같이 계산해보는 것이 좋아요.

4억원만 준비하면 계약할 수 있다는 뜻은 아니에요

앞의 4억원과 6억원은 어디까지나 10억원 매매대금에서 주담대를 뺀 금액이에요.

실제로 집을 사려면 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용 등이 추가돼요.

취득세는 아파트 취득세 계산, 중개보수는 아파트 매매 중개보수 계산에서 따로 확인할 수 있어요.

결국 얼마를 가지고 있어야 할까?

2026년 현재 10억원 아파트를 구입한다고 가정하면 수도권 비규제지역 일반 무주택자는 매매대금 기준 최소 약 4억원, 규제지역 일반 무주택자는 약 6억원의 자기자금이 필요한 구조예요.

생애최초 구입자는 LTV 70%가 적용될 수 있어 6억원 총액한도까지 대출이 가능하다면 최소 4억원으로 계산돼요.

하지만 이것은 최대한도를 모두 받을 수 있다는 가정이에요. 실제 자금계획은 DSR 심사 후 나온 대출가능액을 기준으로 다시 계산해야 해요.

기준일: 2026년 9월 19일. 실제 대출한도는 주택 소재지, 규제지역 여부, 주택가격 평가기준, 소득, 기존 부채, 금융회사 심사와 DSR 등에 따라 달라질 수 있어요.