더샵 분당하이스트는 계약할 때 5,000만원을 준비하면 자금 계획이 끝나는 단지가 아니에요.
전용 84㎡ 최고 공급 금액 29억8,100만원을 기준으로 계약금 총액은 2억9,810만원이에요. 여기에 중도금 60% 중 사업주체가 대출을 알선할 예정인 40%를 제외한 20%, 약 5억9,620만원도 직접 마련해야 해요.
따라서 중도금 대출 40%가 정상적으로 실행된다고 단순 가정해도 입주 전까지 계약금과 중도금 자납분으로 약 8억9,430만원이 필요해요.
옵션, 취득세, 등기비용, 중도금 후불 이자와 입주 시 잔금은 아직 포함하지 않은 금액이에요.
계약금｜ 84㎡ 최고가 기준 2억9,810만원이에요.
중도금｜ 60% 중 40%는 대출 알선 예정, 20%인 5억9,620만원은 직접 납부해야 해요.
현금｜ 계약금과 중도금 자납만 합쳐도 입주 전 약 8억9,430만원이 필요해요.
본문의 자기자금 계산은 전용 84㎡ 최고 공급 금액 29억8,100만원과 공식 모집공고의 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조를 기준으로 했어요.
분양대금은 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%
공급계약의 기본 구조부터 확인해야 해요.
| 구분 | 비율 | 납부 시점 |
|---|---|---|
| 1차 계약금 | 5,000만원 | 계약 시 |
| 2차 계약금 | 계약금 10% 중 나머지 | 계약 후 1개월 이내 |
| 중도금 | 60% | 6회 |
| 잔금 | 30% | 입주 지정일 |
공식 공급 금액과 회차별 납부금액은 더샵 분당하이스트 입주자모집공고 에서 직접 확인할 수 있어요.
84㎡ 최고 29억8,100만원은 언제 얼마를 내야 할까?
84㎡ 최고 공급 금액인 29억8,100만원을 기준으로 계산해볼게요.
| 구분 | 비율 | 금액 |
|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 2억9,810만원 |
| 중도금 | 60% | 17억8,860만원 |
| 잔금 | 30% | 8억9,430만원 |
계약금은 한 번에 2억9,810만원을 내는 구조가 아니에요.
계약 시 5,000만원을 먼저 내고 계약 후 1개월 안에 나머지 2억4,810만원을 납부해 계약금 10%를 완성해요.
계약 시 5,000만원만 보고 자금 계획을 세우면 안 돼요.
84㎡ 최고가 기준으로는 계약 후 1개월 안에 2억4,810만원을 추가로 마련해야 해 계약금 총액이 2억9,810만원이 돼요.
중도금 60%가 전부 대출되는 것은 아니에요
이 단지의 자금 계획에서 가장 중요한 부분이에요.
공식 모집공고는 중도금 대출을 총 공급대금의 40% 범위에서 사업주체가 지정하는 금융기관을 통해 알선할 예정이라고 안내해요.
1~4회차 대출을 받았다면 5·6회차 중도금, 즉 분양대금의 20%는 계약자가 직접 납부해야 해요.
| 중도금 | 비율 | 금액 |
|---|---|---|
| 1~4회차 대출 알선 예정분 | 40% | 11억9,240만원 |
| 5~6회차 직접 납부분 | 20% | 5억9,620만원 |
| 중도금 합계 | 60% | 17억8,860만원 |
중도금 대출 조건은 공식 모집공고의 중도금 대출 안내 에서 확인할 수 있어요.
계약금 2억9,810만원 + 중도금 직접 납부 5억9,620만원 = 8억9,430만원이에요.
따라서 중도금 대출 40%가 모두 실행된다는 가정에서도 입주 전 자기 자금은 최소 약 8억9천만원 규모예요.
주택형에 따라 입주 전 현금이 얼마나 달라질까?
최저 분양가 하나만 보기보다 주택가격에 따라 계약금과 중도금 자납액이 얼마나 달라지는지 비교하는 것이 자금 계획에는 더 유용해요.
| 분양가 예시 | 계약금 10% | 중도금 자납 20% | 입주 전 자기 자금 |
|---|---|---|---|
| 21억6,300만원 | 2억1,630만원 | 4억3,260만원 | 6억4,890만원 |
| 24억200만원 | 2억4,020만원 | 4억8,040만원 | 7억2,060만원 |
| 29억8,100만원 | 2억9,810만원 | 5억9,620만원 | 8억9,430만원 |
여기서 말하는 입주 전 자기 자금은 계약금 10%와 중도금 직접 납부 20%를 합산한 30%예요.
공식 공고는 공급 금액에 추가 선택 품목, 취득세 등 제세공과금이 포함돼 있지 않다고 안내하고 있기 때문에 실제 필요한 현금은 더 커질 수 있어요.
중도금 대출은 이자후불제예요
중도금 대출이 40%까지 알선된다고 해도 무이자는 아니에요.
공고상 중도금 대출 이자는 이자후불제예요.
즉 중도금 납부 시점마다 계약자가 이자를 바로 내지 않을 뿐 최종적으로는 계약자가 부담해야 할 비용이에요.
입주 직전 필요한 현금을 계산할 때는 분양대금뿐 아니라 누적된 중도금 대출이자도 함께 예상해야 해요.
현재 6억·4억·2억 주담대 한도는 어떻게 봐야 할까?
2026년 9월 현재 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출은 주택가격에 따라 최대 한도가 달라져요.
| 주택가격 | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
현재 주택가격별 주담대 한도는 금융위원회 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 에서 확인할 수 있어요.
다만 이 규정을 중도금 대출에 그대로 적용하면 안 돼요.
금융위원회는 주택가격 수준에 따른 6억·4억·2억원의 주담대 여신한도 차등화는 중도금대출에 적용하지 않는다고 설명하고 있어요. 반면 규제지역의 LTV 규제는 중도금대출에도 별도로 영향을 줄 수 있어요.
금융위원회 중도금·이주비 대출 관련 공식 설명 에서 현재 적용구조를 확인할 수 있어요.
주택가격별 6억·4억·2억원 총액한도를 모집공고의 중도금 대출 40%에 그대로 적용해 계산하면 안 돼요.
중도금 대출과 입주 후 주택 구입 목적 담보대출은 적용되는 규제와 심사시점이 다를 수 있어요.
진짜 문제는 2027년 입주 시점이에요
더샵 분당하이스트의 입주예정시기는 2027년 12월이에요.
입주할 때는 잔금 30%를 납부하는 동시에 기존 중도금대출을 상환하거나 주택담보대출 등으로 전환할 수 있는지도 확인해야 해요.
이 과정에서 당시의 LTV와 DSR, 주택가격별 대출한도, 소득, 기존 부채와 금융 회사 심사가 적용될 수 있어요.
현재 금융위원회는 규제지역 일반 차주의 LTV 40%, 은행권 DSR 40%, 수도권·규제지역의 주택가격별 주담대 6억·4억·2억원 한도를 유지하고 있어요.
하지만 이 단지의 입주는 2027년이기 때문에 현재 2026년 규제가 입주 시점까지 그대로 유지된다고 단정해서는 안 돼요.
계약 시 — 5,000만원
계약 후 1개월 — 나머지 계약금
중도금 5·6회차 — 공급대금 20% 직접 납부
2027년 입주 — 잔금 30%와 중도금대출 상환·전환 검토
입주 시 주택가격은 분양가와 같다고 볼 수 없어요
주택가격별 주담대 한도에서 사용하는 가격은 단순히 최초 분양가만 기준으로 판단하는 것은 아니에요.
실제 금융기관 담보대출에서는 당시 인정되는 담보 가치와 금융 회사의 평가기준을 확인하게 돼요.
현재 주변 아파트의 시세를 참고하려면 KB부동산 시세 조회 같은 외부 시세자료를 함께 볼 수 있어요.
다만 현재 시세는 2027년 실제 담보대출액을 결정하는 확정값이 아니에요.
취득세와 옵션은 별도로 준비해야 해요
앞에서 계산한 8억9,430만원에는 취득세나 등기비용이 포함돼 있지 않아요.
추가 선택 품목과 중도금 후불 이자도 별도예요.
취득 단계의 세금은 아파트 취득세 계산 에서 별도로 확인할 수 있어요.
대출한도와 DSR 구조는 주택금융·DSR 데이터센터 에서 이어서 볼 수 있어요.
기존 신용대출이 있다면 신용대출이 주담대 한도에 미치는 영향 도 함께 확인해야 해요.
- 실제 당첨 동·호수의 공급 금액 확인
- 계약 시 5,000만원 준비
- 1개월 이내 나머지 계약금 준비
- 중도금 1~4회 대출 가능 여부 확인
- 중도금 5·6회차 20% 자기자금 준비
- 입주 시점 대출 규제와 DSR 재확인
- 잔금·취득세·옵션·후불이자 추가
기준일: 2026년 9월 20일. 중도금 대출은 사업주체가 알선을 예정한 범위이며 개인의 대출 실행을 보장하는 것은 아니에요. 입주 시 잔금대출은 2027년 당시 금융정책, 담보 가치, 소득, 기존 부채, DSR과 금융 회사 심사를 다시 확인해야 해요.