기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 샀다면 6월 1일 현재 주택 수는 두 채일 수 있습니다.
그렇다면 종합부동산세도 무조건 일반 2주택자 기준으로 계산될까요?
일정 요건을 충족한 일시적 2주택자는 과세특례를 신청하면 종합부동산세 계산에서 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.
이 경우 기본공제가 일반 개인의 9억원이 아니라 12억원으로 커집니다.
다만 두 번째 집이 종부세 과세대상에서 완전히 빠지는 것은 아닙니다. 두 주택의 공시가격을 합산한 뒤 1세대 1주택자 계산방식을 적용하는 구조입니다.
공시가격 합계 18억원 사례를 통해 실제 차이를 계산해보겠습니다.
3줄 요약
일시적 2주택자가 요건을 충족하고 특례를 신청하면 종부세 계산에서 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다.
기본공제는 9억원이 아니라 12억원을 적용합니다.
과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 하며, 특례 신청기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
1. 종부세에서는 일시적 2주택을 어떻게 볼까요?
종합부동산세법은 실제 등기상 주택이 두 채라고 해서 모든 경우를 동일한 2주택자로 계산하지 않습니다.
1세대 1주택자가 기존 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 대체 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 별도 특례를 두고 있습니다.
종합부동산세법 시행령은 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우를 일시적 2주택 특례 대상으로 규정합니다.
국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령 제4조의2에서 현재 기준을 확인할 수 있습니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 기존 상태 | 1세대 1주택자 |
| 추가 취득 | 종전주택을 팔기 전 신규주택 대체 취득 |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 |
| 기간 | 신규주택 취득 후 3년 이내 |
| 신청 | 9월 16일~30일 과세특례 신청 |
2. 특례를 신청하면 기본공제가 9억원에서 12억원으로 늘어납니다
종부세 계산에서 가장 직접적인 차이는 기본공제입니다.
2026년 종합부동산세법상 일반 개인의 기본공제는 9억원입니다.
1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다.
국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조에서 12억원과 9억원 공제기준을 확인할 수 있습니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 종부세상 계산 | 일반 개인 | 1세대 1주택자 |
| 기본공제 | 9억원 | 12억원 |
| 고령자 공제 | 1주택 특례 없음 | 요건 충족 시 가능 |
| 장기보유 공제 | 1주택 특례 없음 | 요건 충족 시 가능 |
다만 일시적 2주택 특례에서 고령자·장기보유 세액공제를 계산할 때는 신규주택에 해당하는 산출세액 부분을 제외하는 별도 계산규정이 있습니다.
따라서 “두 집 전체 세액에 최대 80%를 그대로 공제한다”고 이해하면 안 됩니다.
3. 두 번째 집 공시가격 자체가 빠지는 것은 아닙니다
일시적 2주택 특례와 합산배제를 혼동하기 쉽습니다.
일시적 2주택 특례는 신규주택을 종부세 계산에서 제외하는 제도가 아닙니다.
두 주택의 공시가격을 합산한 뒤 1세대 1주택자의 12억원 기본공제를 적용하는 방식입니다.
예를 들어 다음과 같이 가정해보겠습니다.
계산조건
종전주택 공시가격 10억원
신규주택 공시가격 8억원
공시가격 합계 18억원
공정시장가액비율 60%
다른 주택 없음
재산세액 공제와 고령·장기보유 세액공제 전 단순 계산
2026년 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.
국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령 제2조의4에서 확인할 수 있습니다.
특례를 적용하지 않는 경우
(18억원 – 9억원) × 60% = 과세표준 5억4,000만원
2주택 이하 개인 세율을 적용하면
150만원 + (5억4,000만원 – 3억원) × 0.7%
= 약 318만원
특례를 적용하는 경우
(18억원 – 12억원) × 60% = 과세표준 3억6,000만원
같은 세율구간을 적용하면
150만원 + (3억6,000만원 – 3억원) × 0.7%
= 약 192만원
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 공시가격 합계 | 18억원 | 18억원 |
| 기본공제 | 9억원 | 12억원 |
| 과세표준 | 5억4,000만원 | 3억6,000만원 |
| 단순 산출세액 | 약 318만원 | 약 192만원 |
| 차이 | 약 126만원 | |
실제 납부세액에서는 재산세액 공제 등이 추가되므로 위 금액과 다를 수 있습니다.
현재 종부세율은 종합부동산세법 제9조에서 확인할 수 있습니다.
4. 가장 중요한 것은 신규주택 취득 후 3년입니다
특례에서 중요한 기준은 새 집을 산 뒤의 기간입니다.
과세기준일인 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않아야 일시적 2주택 특례 범위에 들어갈 수 있습니다.
국세청은 특례 적용 후 정해진 요건을 충족하지 못한 경우 경감받은 세액과 이자상당액이 추가될 수 있다고 안내하고 있습니다.
따라서 새 집을 취득한 날짜부터 종전주택 매각 계획을 함께 관리하는 것이 중요합니다.
주의
종부세의 일시적 2주택 특례와 취득세·양도소득세의 일시적 2주택 규정은 서로 다른 제도입니다.
한 세금에서 특례가 된다고 다른 세금에서도 자동으로 같은 조건이 적용되는 것은 아닙니다.
5. 2026년 신청은 9월 30일까지입니다
종합부동산세법은 일시적 2주택 등 1세대 1주택 특례를 적용받으려는 납세자가 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하도록 규정하고 있습니다.
국세청은 2026년에도 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천명에게 신청 안내문을 발송했습니다.
국세청 2026 종합부동산세 합산배제·과세특례 신고 안내에서 신청대상과 절차를 확인할 수 있습니다.
국세청 홈택스에서 전자신청을 할 수 있습니다.
재산세와 공시가격 구조는 2026 아파트 재산세 계산에서 확인할 수 있습니다.
새 집 취득 단계의 세금은 2026 아파트 취득세 계산에서 확인할 수 있습니다.
6. 일시적 2주택 종부세 FAQ
일시적 2주택이면 자동으로 1주택자가 되나요?
아닙니다. 종부세 계산에서 특례요건을 충족하고 정해진 신청절차를 거쳐야 합니다.
특례를 받으면 신규주택은 종부세에서 빠지나요?
아닙니다. 일시적 2주택 특례는 합산배제와 다릅니다. 두 주택 공시가격을 합산한 뒤 1세대 1주택자 기본공제 등을 적용합니다.
2026년 기본공제는 얼마인가요?
1세대 1주택자는 12억원, 그 외 일반 개인은 9억원입니다.
새 집을 산 뒤 몇 년까지 일시적 2주택으로 보나요?
종부세 특례에서는 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우가 대상입니다.
고령자와 장기보유 공제도 받을 수 있나요?
1세대 1주택 특례가 적용되면 관련 세액공제를 적용할 수 있지만, 일시적 2주택의 경우 신규주택분에 해당하는 산출세액을 제외해 계산하는 별도 규정이 있습니다.
공식자료
국세청 – 2026 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내
기준일: 2026년 9월 30일. 본문의 계산은 제도 이해를 위한 단순 사례이며 실제 종합부동산세는 재산세액 공제, 명의형태, 고령자·장기보유 세액공제와 개별 소유관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전 홈택스 또는 관할 세무서에서 개별 요건을 확인하시기 바랍니다.