세입자의 전세계약이 끝났는데 새 세입자가 바로 들어오지 않는다면 집주인은 기존 보증금을 반환할 자금을 준비해야 합니다.
전세보증금이 3억원인데 보유 현금이 1억원뿐이라면 나머지 2억원을 어떻게 마련할지가 문제가 됩니다.
이때 검토하는 것이 전세퇴거자금대출, 즉 임차보증금 반환 목적 주택담보대출입니다.
보증금만큼 무조건 대출되는 것은 아닙니다. 담보가치에 따른 LTV와 차주의 소득에 따른 DSR, 기존 담보대출, 주택 소재지역과 보유주택 수를 함께 확인해야 합니다.
3줄 요약
전세퇴거자금대출은 임차보증금 반환을 위해 기존 주택을 담보로 받는 주담대입니다.
필요한 보증금 전액이 아니라 LTV·DSR·기존 담보대출을 반영한 범위에서 한도가 결정됩니다.
수도권·규제지역이라면 생활안정자금 목적 주담대 관련 제한까지 확인해야 합니다.
전세퇴거자금대출은 세입자의 전세대출과 다릅니다
| 구분 | 전세자금대출 | 전세퇴거자금대출 |
|---|---|---|
| 대출받는 사람 | 주로 세입자 | 주택 소유자 |
| 목적 | 전세보증금 마련 | 기존 세입자 보증금 반환 |
| 성격 | 전세대출 | 주택담보대출 |
| 주요 심사 | 보증·소득 등 | LTV·DSR·담보가치 등 |
보증금 반환대출의 과거 별도 제한은 완화됐습니다
금융위원회는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출에 적용하던 여러 별도 규제를 정비해 기본적으로 LTV와 DSR 체계에서 취급할 수 있도록 변경했습니다.
관련 제도변경은 금융위원회 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 개선 자료에서 확인할 수 있습니다.
다만 이후 가계대출 관리가 강화됐기 때문에 과거 규제완화 자료만 보고 현재 한도를 판단해서는 안 됩니다.
첫 번째 한도는 LTV입니다
금융회사가 인정한 담보가치가 6억원이고 적용 LTV가 40%라고 단순 가정하면 담보기준 한도는 다음과 같습니다.
6억원 × 40% = 2억4,000만원
이미 해당 주택에 1억원의 담보대출이 있다면 구조상 추가 가능금액은 여기서 기존 채무를 고려해야 합니다.
2억4,000만원 – 기존 담보대출 1억원 = 1억4,000만원
단순 예시입니다.
실제 대출은 선순위채권, 채권최고액, 담보평가, DSR와 금융회사 심사 등을 추가로 반영합니다.
보증금이 3억원이라고 3억원을 빌릴 수 있는 것은 아닙니다
반환해야 할 보증금이 3억원인데 실제 승인 가능한 반환대출이 1억4,000만원이라면 부족자금은 별도로 마련해야 합니다.
3억원 – 1억4,000만원 = 1억6,000만원
따라서 핵심은 보증금 액수가 아니라 금융회사가 실제로 승인하는 금액입니다.
두 번째 한도는 DSR입니다
LTV에서 충분한 한도가 나오더라도 소득과 기존 부채 때문에 DSR에서 다시 줄어들 수 있습니다.
연소득 6,000만원이고 적용 DSR이 40%라고 단순 가정하면 연간 원리금 상환여력은 2,400만원입니다.
6,000만원 × 40% = 2,400만원
하지만 기존 대출에서 연간 1,200만원의 원리금을 상환하고 있다면 신규 대출에 활용할 수 있는 여력은 단순히 1,200만원 수준으로 줄어듭니다.
스트레스 DSR과 기존 부채의 관계는 2026 주택금융·DSR 데이터센터에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
신용대출이 있으면 반환대출 한도도 줄어들 수 있습니다
임차보증금을 반환하기 위한 목적이라고 해서 기존 금융부채를 보지 않는 것은 아닙니다.
신용대출과 다른 주담대가 있다면 DSR에 영향을 줄 수 있습니다.
신용대출 규모에 따라 주담대 여력이 어떻게 달라지는지는 신용대출 있으면 주담대 한도 얼마나 줄어들까에서 직접 계산해두었습니다.
수도권·규제지역이면 현재 가계대출 규제도 확인해야 합니다
수도권·규제지역의 주택담보대출 관리가 강화되면서 보유주택을 담보로 생활안정자금을 조달하는 경우에도 별도 제한을 확인해야 합니다.
현재 가계부채 관리방향은 금융위원회 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안에서 확인할 수 있습니다.
| 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 주택 소재지 | 수도권·규제지역 여부 |
| 보유주택 수 | 1주택·다주택 여부 |
| 대출 목적 | 임차보증금 반환 목적 확인 |
| 기존 담보대출 | LTV 여력 확인 |
| 기존 신용대출 | DSR 여력 확인 |
주택구입목적 6억원 한도와는 구분해야 합니다
수도권·규제지역에서 많이 언급되는 주택가격별 6억원·4억원·2억원 한도는 기본적으로 주택구입목적 주담대 규제입니다.
이미 보유한 주택을 담보로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 대출은 목적이 다르므로 동일한 규제를 단순 적용해서는 안 됩니다.
임대사업자는 별도 취급기준을 확인하세요
등록 임대사업자의 사업자대출은 개인 가계대출과 같은 구조만으로 판단하기 어렵습니다.
금융위원회는 주택매매·임대사업자 관련 규제를 강화하면서도 기존 임차인의 보증금 반환 목적 등 일부 필요자금에는 예외 취급 가능성을 안내해왔습니다.
따라서 임대사업자라면 일반 가계대출 상담이 아니라 사업자대출 기준까지 금융회사에서 별도로 확인해야 합니다.
실제 필요한 돈은 이 순서로 계산합니다
보증금 반환 자금 계산
① 반환할 보증금
② 보유 현금
③ 기존 담보대출
④ 담보평가액
⑤ LTV 한도
⑥ DSR 한도
⑦ 금융회사 실제 승인액
예를 들어 보증금 3억원, 자기자금 8천만원, 실제 승인대출 1억원이라면
3억원 – 8천만원 – 1억원 = 1억2천만원
의 추가자금이 필요합니다.
대출을 받으면 월 부담도 같이 계산해야 합니다
보증금 반환에 성공해도 새 대출이 생기면 이후 집주인의 월 금융비용이 증가합니다.
금리에 따른 실제 월 원리금은 주택담보대출 3억원 월 상환액 계산에서 확인할 수 있습니다.
보증금 반환일보다 충분히 먼저 확인하세요
세입자의 계약종료일이 가까워진 뒤 한도를 확인했는데 예상보다 적으면 대체자금을 마련할 시간이 부족합니다.
따라서 퇴거일이 확정됐다면 보증금 반환일보다 미리 담보평가와 예상 LTV·DSR을 확인하는 것이 좋습니다.
전세퇴거자금대출 FAQ
전세퇴거자금대출은 정부가 만든 별도 상품인가요?
보통 기존 임차인의 보증금을 반환하기 위해 주택을 담보로 받는 대출을 통칭하는 표현이며 금융회사에서는 임차보증금 반환 목적 주담대 등으로 취급될 수 있습니다.
전세보증금 전액을 대출받을 수 있나요?
아닙니다. 담보가치와 LTV, 차주의 소득·DSR, 기존 대출과 현재 규제를 함께 적용합니다.
기존 주담대가 있어도 받을 수 있나요?
기존 담보대출을 포함한 LTV 여력과 DSR을 다시 계산해야 합니다.
공식자료
기준일: 2026년 9월 25일. 실제 전세퇴거자금대출의 한도와 취급 여부는 주택 소재지, 규제지역 여부, 주택 수, 임대사업자 여부, 담보평가, 기존 대출, 소득 및 금융회사 심사에 따라 달라질 수 있습니다.