집 한 채를 보유하고 있지만 직장이나 자녀교육 등의 이유로 수도권에서 전세로 거주하는 경우가 있습니다.
이때 전세대출을 새로 받으면 다른 주택담보대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.
2026년 현재 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하면 전세대출 원금 전체가 아니라 실제 이자상환액이 DSR에 반영됩니다.
예를 들어 전세대출 2억원을 연 4%로 이용한다면 연간 이자는 약 800만원입니다. 이 800만원이 DSR 상환여력을 먼저 사용하기 때문에 향후 받을 수 있는 주담대 한도가 줄어들 수 있습니다.
같은 조건에서 얼마나 차이가 생기는지 연소득별로 직접 계산해보겠습니다.
3줄 요약
1주택자가 수도권·규제지역에서 새 전세대출을 받으면 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.
전세대출 2억원·금리 4%라면 연간 800만원이 DSR에 반영됩니다.
30년 주담대 DSR 계산금리 7.5%를 가정하면 이 800만원 때문에 주담대 한도가 단순 계산상 약 9,500만원 줄어들 수 있습니다.
1. 어떤 1주택자의 전세대출에 DSR이 적용될까요?
가장 먼저 확인할 것은 내가 보유한 집의 위치가 아닙니다.
전세대출을 받아 임차하려는 주택이 수도권·규제지역에 있는지가 핵심입니다.
금융위원회 기준에 따르면 1주택자가 보유한 주택의 소재지와 관계없이 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 이용하면 DSR 적용대상이 됩니다.
| 상황 | DSR 적용 |
|---|---|
| 1주택자 + 수도권 일반 전세대출 신규 | 적용 |
| 1주택자 + 규제지역 일반 전세대출 신규 | 적용 |
| 보유 주택은 지방, 수도권에서 전세대출 | 적용 |
| 무주택자의 일반 전세대출 | 현재 동일 기준의 적용대상 아님 |
| 버팀목 등 정책목적 전세대출 | 제외 |
버팀목 전세대출이나 은행과 지방자치단체가 협약해 공급하는 정책 목적 전세대출 등은 이번 전세대출 DSR 적용대상에서 제외됩니다.
금융위원회 대출수요 관리방안 FAQ에서 현재 적용기준을 확인할 수 있습니다.
2. 전세대출 2억원이면 DSR에 2억원이 들어갈까요?
아닙니다.
이번 제도에서 가장 중요한 부분입니다.
전세대출 원금은 DSR에 넣지 않고 실제 이자상환액만 반영합니다.
전세대출은 일반적으로 전세계약이 끝날 때 임대인에게 돌려받는 보증금으로 원금을 상환한다는 특성이 있기 때문입니다.
반면 이자는 임차인이 대출기간 동안 계속 소득에서 부담해야 하므로 상환능력 심사에 반영합니다.
예를 들어 전세대출 금리가 연 4%라고 가정하면 다음과 같습니다.
| 전세대출 | 금리 4% 기준 연이자 | 월평균 이자 |
|---|---|---|
| 1억원 | 400만원 | 약 33만원 |
| 2억원 | 800만원 | 약 67만원 |
| 3억원 | 1,200만원 | 약 100만원 |
| 4억원 | 1,600만원 | 약 133만원 |
따라서 전세대출 금액과 금리가 높을수록 다른 대출에 사용할 수 있는 DSR 여력이 줄어듭니다.
3. 연봉 5000만원이면 주담대 한도가 얼마나 줄어들까요?
가장 이해하기 쉬운 연봉 5,000만원 사례부터 계산하겠습니다.
계산 조건
연소득 5,000만원
은행권 DSR 40% 가정
전세대출 2억원
전세대출 금리 4%
다른 대출 없음
신규 주담대 30년 원리금균등
주담대 실제금리 4.5%
수도권 스트레스 금리 3%를 전액 반영한 변동형 주담대 예시
먼저 전세대출이 없다면 연소득 5,000만원의 연간 원리금 한도는 다음과 같습니다.
5,000만원 × 40% = 연 2,000만원
월평균으로는 약 166만7천원입니다.
DSR 계산금리를 7.5%로 가정해 30년 원리금균등 주담대를 역산하면 약 2억3,800만원입니다.
전세대출 2억원이 있다면
연 4% 이자는 800만원입니다.
따라서 주담대에 남는 연간 상환여력은
2,000만원 – 800만원 = 1,200만원
으로 줄어듭니다.
이를 같은 조건으로 역산하면 주담대 한도는 약 1억4,300만원 수준입니다.
| 구분 | 전세대출 없음 | 전세대출 2억원 |
|---|---|---|
| 연소득 | 5,000만원 | 5,000만원 |
| DSR 40% 원리금 한도 | 2,000만원 | 2,000만원 |
| 전세대출 이자 반영 | 0원 | 800만원 |
| 주담대 사용 가능 원리금 | 2,000만원 | 1,200만원 |
| 주담대 계산한도 | 약 2억3,800만원 | 약 1억4,300만원 |
| 한도 감소 | 약 9,500만원 | |
전세대출 원금은 2억원이지만 주담대가 2억원 줄어드는 것은 아닙니다.
연간 이자 800만원이 DSR에서 차지하는 상환여력을 장기 주담대 원금으로 환산하면 이 사례에서는 약 9,500만원에 해당합니다.
4. 연소득별로 비교하면 얼마나 차이 날까요?
같은 전세대출 2억원, 금리 4% 조건에서 소득만 바꿔보겠습니다.
| 연소득 | 전세대출 없을 때 | 2억원 전세대출 있을 때 | 감소액 |
|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 약 1억9,100만원 | 약 9,500만원 | 약 9,500만원 |
| 5,000만원 | 약 2억3,800만원 | 약 1억4,300만원 | 약 9,500만원 |
| 6,000만원 | 약 2억8,600만원 | 약 1억9,100만원 | 약 9,500만원 |
| 8,000만원 | 약 3억8,100만원 | 약 2억8,600만원 | 약 9,500만원 |
같은 전세대출 이자와 같은 주담대 조건을 적용하면 감소하는 절대금액은 비슷하게 나타납니다.
그러나 체감은 소득에 따라 완전히 다릅니다.
연봉 4,000만원인 사람에게 9,500만원 감소는 전체 가능금액의 절반 정도지만 연봉 8,000만원인 사람에게는 약 25% 수준이기 때문입니다.
실제 승인한도는 표와 다를 수 있습니다.
표는 전세대출 이자가 DSR에 미치는 영향을 설명하기 위한 단순 계산입니다.
실제 심사에서는 LTV, 주택가격별 최대 주담대 한도, 금리유형, 다른 부채와 금융회사 내부기준이 추가됩니다.
5. 기존 전세대출도 모두 새 규제를 받을까요?
그렇지 않습니다.
1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 DSR 적용은 2025년 10월 29일부터 신규 취급되는 전세대출을 기본 대상으로 시행됐습니다.
기존 대출을 그대로 연장하는 경우
규제 시행 전부터 해당 주택에 거주하면서 계약갱신 등을 통해 기존 전세대출을 증액 없이 연장하는 경우에는 원칙적으로 새 DSR 규제를 적용하지 않습니다.
연장하면서 금액을 늘리는 경우
전세대출을 연장하면서 금액을 증액하면 신규대출로 판단해 DSR 적용대상이 됩니다.
2025년 10월 28일까지 임대차계약을 체결한 경우
해당 주택의 최초 임대차계약을 규제 시행 전날인 2025년 10월 28일까지 체결했다면 신뢰보호를 위해 종전 규정을 적용하는 경과조치가 있습니다.
따라서 현재 전세대출을 보유하고 있다고 해서 무조건 이자가 DSR에 포함된다고 판단하면 안 됩니다.
신규대출인지, 기존대출 연장인지, 증액했는지, 최초 임대차계약일이 언제인지를 함께 확인해야 합니다.
6. 전세대출이 있다면 새 대출 전 이 순서로 계산하세요
| 순서 | 확인내용 |
|---|---|
| 1 | 본인이 현재 1주택자인지 확인 |
| 2 | 전세 주택이 수도권·규제지역인지 확인 |
| 3 | 정책 전세대출인지 일반 전세대출인지 확인 |
| 4 | 현재 전세대출 잔액과 금리 확인 |
| 5 | 연간 전세대출 이자 계산 |
| 6 | 연소득 × DSR 한도에서 이자 차감 |
| 7 | 남은 원리금 여력으로 신규 주담대 한도 계산 |
예를 들어 전세대출 금리가 4%에서 5%로 오르면 2억원 대출의 연간 이자는 800만원에서 1,000만원으로 늘어납니다.
그만큼 신규 대출에 사용할 수 있는 DSR 여력도 추가로 줄어듭니다.
전체 스트레스 DSR 계산 원리는 2026 스트레스 DSR 3단계 연봉별 주담대 한도에서 확인할 수 있습니다.
신용대출까지 함께 있다면 신용대출 있으면 주담대 한도 얼마나 줄어드는지도 같이 계산해야 합니다.
실제 주담대 월상환액은 주택담보대출 3억원 월 상환액 계산에서 비교할 수 있습니다.
1주택자 전세대출 DSR FAQ
전세대출 2억원 전체가 DSR 부채로 들어가나요?
아닙니다. 현재 1주택자의 수도권·규제지역 대상 전세대출 DSR에서는 전세대출 원금을 제외하고 이자상환액만 DSR에 반영합니다.
지방에 집이 한 채 있는데 서울에서 전세대출을 받아도 적용되나요?
적용될 수 있습니다. 보유 주택의 소재지는 관계없고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는지가 기준입니다.
버팀목 전세대출도 이자가 DSR에 들어가나요?
금융위원회는 버팀목 전세대출과 은행·지자체 협약 전세대출 등 정책 목적 전세대출을 이번 적용대상에서 제외하고 있습니다.
기존 전세대출을 연장해도 적용되나요?
2025년 10월 29일 이전에 이미 받은 전세대출을 같은 주택에서 증액 없이 연장하는 경우에는 원칙적으로 적용하지 않습니다. 다만 연장하면서 대출금액을 늘리면 신규대출로 보아 적용될 수 있습니다.
전세대출 이자 때문에 주담대가 얼마나 줄어드나요?
전세대출 금액과 금리, 소득, 신규 주담대의 금리와 만기에 따라 달라집니다. 본문의 가정에서는 전세대출 2억원·연 4%의 이자 800만원 때문에 30년 주담대 한도가 약 9,500만원 줄어드는 결과가 나옵니다.
공식자료
기준일: 2026년 9월 28일. 본문의 대출한도는 전세대출 이자의 DSR 영향을 설명하기 위해 은행권 DSR 40%, 전세대출 2억원·금리 4%, 신규 주담대 30년 원리금균등, 실제금리 4.5%, 스트레스 금리 3%를 가정한 단순 계산입니다. 실제 한도는 LTV, 주택가격, 금리유형, 기존 부채, 금융회사 심사와 경과규정 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.