18억원 공제와 12억원 특례, 숫자만 보면 답이 나오지 않습니다
아파트 한 채를 부부가 50대50 공동명의로 보유하면 특례를 적용하지 않을 때 각자 9억원씩 공제받는 구조라 흔히 ‘18억원 공제 효과’라고 부릅니다.
반면 공동명의 1주택 특례를 선택하면 한 사람을 납세의무자로 정해 12억원 기본공제를 적용하고, 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
따라서 비교해야 하는 것은 18억원 대 12억원 자체가 아니라 공시가격, 납세의무자의 나이, 보유기간을 반영한 최종 세액입니다.
공동명의를 그대로 두었을 때 계산 구조
부부가 아파트 한 채를 각각 50%씩 소유하고 특례를 적용하지 않으면 각 배우자가 별도의 종부세 납세의무자가 됩니다.
일반 개인의 주택분 기본공제는 1인당 9억원입니다.
예를 들어 공시가격 18억원 아파트를 부부가 정확히 절반씩 보유한다면 각자의 지분가액은 9억원입니다.
| 구분 | 남편 | 아내 |
|---|---|---|
| 공시가격 18억원 지분 | 9억원 | 9억원 |
| 개인별 기본공제 | 9억원 | 9억원 |
| 공제 후 금액 | 0원 | 0원 |
이 때문에 50대50 부부 공동명의를 흔히 ‘18억원 기본공제 효과’라고 표현합니다.
다만 지분율이 50대50이 아니거나 다른 주택을 함께 보유하면 단순히 총 공시가격 18억원이라는 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다.
1주택 특례를 선택하면 달라지는 것
종합부동산세에는 부부 공동명의 1주택자를 위한 별도 특례가 있습니다.
요건을 갖춰 특례를 적용하면 부부 중 합의해서 정한 한 사람을 납세의무자로 보고 1세대 1주택자 계산방식을 적용합니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 중 1명 |
| 기본공제 | 각 9억원 | 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 가능 |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 가능 |
| 세액공제 합계 | – | 최대 80% |
즉 특례는 기본공제만 보면 18억원 효과에서 12억원으로 줄어드는 대신 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제를 사용할 수 있게 되는 구조입니다.
국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내에서도 이 차이를 확인할 수 있습니다.
공시가격 20억원 사례로 두 방식을 비교
50대50 공동명의인 공시가격 20억원 아파트를 예로 들어보겠습니다.
특례를 적용하지 않는 경우
부부 각자의 지분가액은 10억원입니다.
각자 9억원을 공제하면 남는 금액은 각각 1억원입니다.
2026년 공정시장가액비율 60%를 단순 적용하면 각자의 과세표준 출발금액은 6000만원입니다.
부부를 합치면 1억2000만원 수준입니다.
특례를 적용하는 경우
20억원 전체에서 1세대 1주택 기본공제 12억원을 뺍니다.
20억원 – 12억원 = 8억원
여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준 출발금액은 4억8000만원입니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 10억원씩 | 20억원 전체 |
| 기본공제 | 각 9억원 | 12억원 |
| 공제 후 금액 | 각 1억원 | 8억원 |
| 60% 적용 후 | 각 6000만원 | 4억8000만원 |
이 계산만 보면 특례를 적용하지 않는 부부 공동명의가 훨씬 유리해 보입니다.
하지만 이것은 아직 최종 종부세액이 아닙니다.
특례 적용자는 이후 고령자와 장기보유 세액공제를 받을 수 있기 때문입니다.
주의
위 계산은 두 방식의 과세표준 구조를 이해하기 위한 예시입니다.
실제 납부세액은 종부세율, 재산세액 공제, 고령자·장기보유 세액공제 등을 추가로 반영해야 합니다.
연령과 보유기간이 결과를 바꾸는 이유
공동명의 특례의 핵심은 세액공제입니다.
1세대 1주택자는 납세의무자의 연령에 따라 20~40%, 보유기간에 따라 20~50%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
두 공제의 합계 한도는 최대 80%입니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상~10년 미만 보유 | 20% |
| 10년 이상~15년 미만 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
예를 들어 고령이면서 한 주택을 장기간 보유한 부부라면 12억원 기본공제만 보면 불리해 보여도 세액공제를 적용한 최종세액에서는 결과가 뒤바뀔 수 있습니다.
반대로 연령·보유기간 세액공제가 거의 없는 비교적 젊은 공동명의 부부라면 각각 9억원 공제를 유지하는 방식이 유리할 가능성이 큽니다.
국세청 역시 공동명의 특례가 오히려 불리한 경우가 있다며 홈택스 모의세액계산을 이용해 두 방식을 비교할 것을 안내하고 있습니다.
특례 적용 전에 확인할 보유요건
모든 공동명의 주택에 자동으로 특례가 적용되는 것은 아닙니다.
2026년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 주택 한 채를 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않는 것이 기본요건입니다.
배우자가 공동명의 주택 외 다른 주택을 별도로 소유하고 있다면 원칙적인 공동명의 1주택 특례 요건에서 벗어날 수 있습니다.
다만 일시적 2주택이나 상속주택 등 별도의 주택 수 특례가 적용되는 사례는 구조가 달라질 수 있습니다.
일시적 2주택 관련 기준은 일시적 2주택자 종부세 과세특례에서 별도로 정리했습니다.
2026년 신청기간이 지난 뒤 확인할 사항
2026년 공동명의 1주택자 특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다.
최초로 특례를 신청한 뒤 소유자나 지분율 등 신청내용에 변화가 없다면 다음 연도부터는 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
반대로 소유자와 지분율, 납세의무자 등이 변경됐다면 변경신청 대상이 될 수 있습니다.
현재는 올해 신규 신청기간이 지난 상태이므로 12월 종부세 고지 전에 본인에게 어떤 방식이 적용되고 있는지를 확인하는 것이 좋습니다.
국세청 홈택스의 종합부동산세 모의계산을 이용하면 공동명의 특례 적용 여부에 따른 세액을 비교할 수 있습니다.
종부세와 별도로 매년 납부하는 재산세 구조는 2026 아파트 재산세 계산에서 확인할 수 있습니다.
우리 부부에게 적용할 때 확인할 순서
- 6월 1일 현재 주택 보유관계와 지분율을 확인합니다.
- 특례 미적용 시 부부 각각의 기본공제를 계산합니다.
- 특례 적용 시 12억원 공제 후 과세표준을 계산합니다.
- 납세의무자로 정할 사람의 연령과 보유기간 세액공제를 반영합니다.
- 두 방식의 최종세액을 홈택스 모의계산으로 비교합니다.
결론은 기본공제가 아니라 최종세액 비교입니다
공동명의 그대로라면 각각 9억원씩 공제받을 수 있고, 특례를 적용하면 기본공제는 12억원으로 줄어듭니다. 대신 특례에서는 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다.
따라서 공시가격, 지분율, 납세의무자의 연령과 보유기간을 모두 넣어 두 방식의 최종세액을 비교한 뒤 선택해야 합니다.
외부 공식자료
기준일: 2026년 10월 3일. 본문의 공시가격 20억원 사례는 공동명의와 1주택 특례의 계산 구조를 이해하기 위한 예시입니다. 실제 종합부동산세는 지분율, 다른 주택 보유 여부, 재산세액 공제, 세율, 연령과 보유기간에 따른 세액공제 등에 따라 달라집니다. 최종 세액은 홈택스 모의계산 또는 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.