아파트 한 채를 부부가 50대50 공동명의로 보유하고 있다면 종합부동산세 기본공제는 얼마일까요.
공동명의 그대로 계산하면 부부가 각각 9억원씩 공제받기 때문에 지분이 절반씩인 일반적인 경우에는 합계 18억원까지 공제 효과가 있습니다.
그런데 부부 공동명의 1주택자는 별도의 과세특례를 신청해 1세대 1주택자처럼 12억원 기본공제를 적용하고 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방식을 선택할 수도 있습니다.
그렇다면 18억원 공제가 가능한 공동명의 상태를 두고 굳이 12억원 특례를 선택할 이유가 있을까요?
답은 공시가격과 보유기간, 부부 중 납세의무자의 나이에 따라 달라집니다.
국세청도 공동명의 1주택 특례가 모든 사람에게 유리한 것은 아니므로 모의계산을 통해 비교한 뒤 선택해야 한다고 안내하고 있습니다.
핵심 요약
특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 종부세 납세의무자가 되고 각각 9억원씩 공제받습니다.
특례를 적용하면 한 명을 납세의무자로 정해 12억원을 공제하지만 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
따라서 부부 공동명의라고 무조건 특례를 신청하거나 무조건 특례를 포기하는 방식 모두 적절하지 않습니다.
1. 부부 공동명의 그대로 두면 왜 18억원 공제라고 할까요?
부부가 아파트 한 채를 각각 50%씩 소유하고 특례를 적용하지 않으면 각 배우자가 별도의 종부세 납세의무자가 됩니다.
일반 개인의 주택분 기본공제는 1인당 9억원입니다.
예를 들어 공시가격 18억원 아파트를 부부가 정확히 절반씩 보유한다면 각자의 지분가액은 9억원입니다.
| 구분 | 남편 | 아내 |
|---|---|---|
| 공시가격 18억원 지분 | 9억원 | 9억원 |
| 개인별 기본공제 | 9억원 | 9억원 |
| 공제 후 금액 | 0원 | 0원 |
이 때문에 50대50 부부 공동명의를 흔히 ‘18억원 기본공제 효과’라고 표현합니다.
다만 지분율이 50대50이 아니거나 다른 주택을 함께 보유하면 단순히 총 공시가격 18억원이라는 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다.
2. 부부 공동명의 1주택 특례를 선택하면 공제는 12억원입니다
종합부동산세에는 부부 공동명의 1주택자를 위한 별도 특례가 있습니다.
요건을 갖춰 특례를 적용하면 부부 중 합의해서 정한 한 사람을 납세의무자로 보고 1세대 1주택자 계산방식을 적용합니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 중 1명 |
| 기본공제 | 각 9억원 | 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 가능 |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 가능 |
| 세액공제 합계 | – | 최대 80% |
즉 특례는 기본공제만 보면 18억원 효과에서 12억원으로 줄어드는 대신 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제를 사용할 수 있게 되는 구조입니다.
국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내에서도 이 차이를 확인할 수 있습니다.
3. 공시가격 20억원 공동명의라면 계산 출발점이 크게 다릅니다
50대50 공동명의인 공시가격 20억원 아파트를 예로 들어보겠습니다.
특례를 적용하지 않는 경우
부부 각자의 지분가액은 10억원입니다.
각자 9억원을 공제하면 남는 금액은 각각 1억원입니다.
2026년 공정시장가액비율 60%를 단순 적용하면 각자의 과세표준 출발금액은 6000만원입니다.
부부를 합치면 1억2000만원 수준입니다.
특례를 적용하는 경우
20억원 전체에서 1세대 1주택 기본공제 12억원을 뺍니다.
20억원 – 12억원 = 8억원
여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준 출발금액은 4억8000만원입니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 10억원씩 | 20억원 전체 |
| 기본공제 | 각 9억원 | 12억원 |
| 공제 후 금액 | 각 1억원 | 8억원 |
| 60% 적용 후 | 각 6000만원 | 4억8000만원 |
이 계산만 보면 특례를 적용하지 않는 부부 공동명의가 훨씬 유리해 보입니다.
하지만 이것은 아직 최종 종부세액이 아닙니다.
특례 적용자는 이후 고령자와 장기보유 세액공제를 받을 수 있기 때문입니다.
주의
위 계산은 두 방식의 과세표준 구조를 이해하기 위한 예시입니다.
실제 납부세액은 종부세율, 재산세액 공제, 고령자·장기보유 세액공제 등을 추가로 반영해야 합니다.
4. 오래 보유하거나 나이가 많다면 특례가 유리해질 수 있습니다
공동명의 특례의 핵심은 세액공제입니다.
1세대 1주택자는 납세의무자의 연령에 따라 20~40%, 보유기간에 따라 20~50%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
두 공제의 합계 한도는 최대 80%입니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상~10년 미만 보유 | 20% |
| 10년 이상~15년 미만 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
예를 들어 고령이면서 한 주택을 장기간 보유한 부부라면 12억원 기본공제만 보면 불리해 보여도 세액공제를 적용한 최종세액에서는 결과가 뒤바뀔 수 있습니다.
반대로 연령·보유기간 세액공제가 거의 없는 비교적 젊은 공동명의 부부라면 각각 9억원 공제를 유지하는 방식이 유리할 가능성이 큽니다.
국세청 역시 공동명의 특례가 오히려 불리한 경우가 있다며 홈택스 모의세액계산을 이용해 두 방식을 비교할 것을 안내하고 있습니다.
5. 특례를 받을 수 있는 부부의 조건도 있습니다
모든 공동명의 주택에 자동으로 특례가 적용되는 것은 아닙니다.
2026년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 주택 한 채를 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않는 것이 기본요건입니다.
배우자가 공동명의 주택 외 다른 주택을 별도로 소유하고 있다면 원칙적인 공동명의 1주택 특례 요건에서 벗어날 수 있습니다.
다만 일시적 2주택이나 상속주택 등 별도의 주택 수 특례가 적용되는 사례는 구조가 달라질 수 있습니다.
일시적 2주택 관련 기준은 일시적 2주택자 종부세 과세특례에서 별도로 정리했습니다.
6. 2026년 신청기간은 끝났지만 고지 전에 계산 구조는 확인해야 합니다
2026년 공동명의 1주택자 특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다.
최초로 특례를 신청한 뒤 소유자나 지분율 등 신청내용에 변화가 없다면 다음 연도부터는 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
반대로 소유자와 지분율, 납세의무자 등이 변경됐다면 변경신청 대상이 될 수 있습니다.
현재는 올해 신규 신청기간이 지난 상태이므로 12월 종부세 고지 전에 본인에게 어떤 방식이 적용되고 있는지를 확인하는 것이 좋습니다.
국세청 홈택스의 종합부동산세 모의계산을 이용하면 공동명의 특례 적용 여부에 따른 세액을 비교할 수 있습니다.
종부세와 별도로 매년 납부하는 재산세 구조는 2026 아파트 재산세 계산에서 확인할 수 있습니다.
부부 공동명의 종부세 FAQ
부부 공동명의면 무조건 18억원까지 종부세가 없나요?
50대50 공동명의이고 다른 주택 등 변수가 없다면 각 배우자가 9억원씩 기본공제를 적용받는 구조이므로 18억원 공제 효과가 생깁니다. 지분율과 다른 보유주택이 있으면 결과는 달라질 수 있습니다.
공동명의 특례를 신청하면 18억원을 공제받나요?
아닙니다. 특례를 적용하면 1세대 1주택자로 계산해 기본공제는 12억원입니다. 대신 고령자와 장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다.
공동명의 특례가 항상 절세에 유리한가요?
아닙니다. 국세청도 공시가격과 세액공제율에 따라 특례 미적용이 더 유리할 수 있다고 안내합니다.
특례 세액공제는 누구 나이를 기준으로 하나요?
부부 중 특례 적용 시 납세의무자로 정한 사람의 연령과 보유기간을 기준으로 계산합니다.
한 번 신청하면 매년 다시 신청해야 하나요?
최초 신청 이후 소유관계와 지분율 등 신청내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 신청 없이 계속 적용됩니다.
외부 공식자료
기준일: 2026년 10월 3일. 본문의 공시가격 20억원 사례는 공동명의와 1주택 특례의 계산 구조를 이해하기 위한 예시입니다. 실제 종합부동산세는 지분율, 다른 주택 보유 여부, 재산세액 공제, 세율, 연령과 보유기간에 따른 세액공제 등에 따라 달라집니다. 최종 세액은 홈택스 모의계산 또는 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.