전세보증금 3억에서 1억 낮추면 월세 얼마

보증금을 5천만원 낮출 때마다 월 부담이 약 20만8천원씩 늘어나는 구조라고 보면 이해하기 쉬워요.

전월세전환율 계산에서 4%와 5% 차이도 커요

법에서 정한 숫자는 상한이에요.

임대인과 임차인이 그보다 낮은 전환율로 합의한다면 월세 역시 낮아져요.

1억원만 전환해도 전환율 1%포인트 차이가 매달 약 8만3천원, 1년이면 약 100만원 정도 차이를 만들어요.

임차인 입장에서는 여기서 한 가지 계산을 더 해보는 것이 좋아요.

보증금 1억원을 돌려받고 월 41만7천원을 내는 대신, 1억원을 전세대출로 마련해 기존 전세를 유지하는 방법과 비교하는 거예요.

단순 이자만 비교하면 전세대출 금리가 전환율보다 낮을수록 전세대출 쪽의 월 부담이 작아져요.

예를 들어 전세대출 금리가 연 4%라면 1억원의 단순 월 이자는 약 33만3천원이에요. 같은 1억원을 전월세전환율 5%로 월세화하면 약 41만7천원이므로 약 8만4천원 차이가 생겨요.

단순 이자만으로 결정하면 안 돼요

전세대출에는 실제 대출 가능금액, 보증료, 금리변동, 상환방식 등이 있고 월세는 대출부채가 늘지 않는다는 차이가 있어요. 따라서 실제 선택에서는 두 조건을 함께 봐야 해요.

전세 계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 변경하는 경우라면 임대료 증액 문제도 함께 확인해야 해요.

특히 계약갱신요구권을 사용하면서 임대조건을 변경한다면 단순히 전월세전환율만 계산하고 끝내면 안 돼요.

계약갱신요구권 사용 시 전세보증금 5% 인상 기준에서 갱신계약의 임대료 제한을 함께 확인할 수 있어요.

여기서 한 가지 구분이 필요해요.

주택임대차보호법의 전월세전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 적용하는 상한을 정한 제도예요.

따라서 새로운 집을 구하면서 주변 반전세나 월세가 적정한지 비교할 때는 이 공식만 보는 것이 아니라 같은 단지와 면적의 실제 전월세 거래조건도 함께 확인하는 것이 좋아요.

실제 거래금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있어요.

월세가 늘어나는 대신 보증금이 줄어들면 임차인이 집주인에게 맡겨두는 목돈은 작아져요.

그렇다고 계약 안전 확인이 필요 없어지는 것은 아니에요.

등기부등본의 근저당권, 전입신고와 확정일자, 보증가입 가능 여부는 여전히 확인하는 것이 좋아요.

2026 전세안전 데이터센터에서 등기부·전입신고·확정일자·전세보증을 순서대로 확인할 수 있어요.

보증금 반환 위험까지 확인하려면 전세보증금반환보증 가입조건도 함께 볼 수 있어요.

첫 번째는 월세로 바꾸는 보증금이에요.

전체 전세보증금이 3억원이라고 해서 3억원 전체에 전환율을 적용하는 것이 아니라 실제로 월세로 바꾸는 금액에만 적용해요.

두 번째는 적용 전환율이에요.

현재 법정 상한이 5%라고 해서 반드시 5%를 적용해야 하는 것은 아니에요. 실제 계약에서 더 낮은 전환율로 합의할 수도 있어요.

기준금리가 변하면 법정 상한도 다시 계산해야 해요

2026년 9월 현재 한국은행 기준금리는 3.0%라 전환율 상한이 5.0%예요. 이후 기준금리가 변경되면 계약 시점의 기준을 다시 확인해야 해요.

최종 정리

2026년 9월 현재 법정 전월세전환율 상한은 연 5%예요.

전세보증금 3억원에서 1억원을 낮추고 그 금액을 월세로 전환한다면 연 5% 기준 월세는 약 41만7천원이에요. 1억5천만원을 전환하면 62만5천원, 2억원이면 약 83만3천원이에요.

임차인이라면 월세 금액만 보지 말고 같은 금액을 전세대출로 마련했을 때의 이자와 비교해보는 것이 좋아요. 그리고 갱신계약이라면 계약갱신요구권과 임대료 증액기준까지 함께 확인해야 해요.

공식자료 확인

기준일: 2026년 9월 21일. 전월세전환율 상한은 한국은행 기준금리에 따라 변할 수 있어요. 본문의 월세는 단순 계산 사례이며 실제 계약조건은 임대차 형태와 당사자 간 합의, 계약갱신 여부에 따라 달라질 수 있으므로 계약 시점의 법령과 조건을 다시 확인해야 해요.