계약갱신요구권 사용하면 전세보증금 5% 올릴 수 있을까?

계약갱신요구권을 사용하면 보증금을 바로 올릴 수 있나요?

계약갱신요구권은 임차인이 일정 기간 동안 계약을 계속 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차인이 갱신을 요구했다고 해서 임대인이 자유롭게 새로운 보증금을 정하는 제도는 아닙니다.

임대료 인상 문제는 크게 세 가지를 구분해야 합니다. 첫째는 임차인이 법정 갱신요구권을 행사하는 경우, 둘째는 계약기간 중 차임이나 보증금을 증액하는 경우, 셋째는 기존 계약이 끝난 뒤 당사자가 합의해 새로운 계약을 체결하는 경우입니다. 각각 적용되는 기준이 다를 수 있습니다.

계약갱신요구권과 보증금 인상 기준은 어떻게 연결되나요?

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 정하고 있으며, 차임이나 보증금의 증액청구에 대해서는 별도의 제한을 두고 있습니다. 법무부 안내자료는 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 경우 기존 차임·보증금의 5%를 초과해 증액할 수 없고, 계약체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다고 설명합니다.

5% 인상은 얼마인가요?

5%를 계산할 때는 임대인이 새로 제시한 금액이 아니라 기준이 되는 기존 보증금과 직전 차임을 먼저 확인해야 합니다. 보증금이 3억원이라면 단순 계산상 5%는 1,500만원이고, 보증금이 2억원이라면 1,000만원입니다.

위 계산은 5%를 적용했을 때의 단순 예시입니다. 실제로는 해당 계약이 법정 갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 직전 증액 후 1년이 지났는지, 관할 지방자치단체 조례가 다른 상한을 두는지 확인해야 합니다.

임대인이 5%를 전부 올릴 수 없는 경우

• 직전 계약 체결 또는 직전 보증금·차임 증액 후 1년이 지나지 않은 경우
• 기존 보증금이 아닌 다른 금액을 기준으로 5%를 계산한 경우
• 계약갱신요구권 행사와 무관하게 새로운 조건을 일방적으로 강요하는 경우
• 등록임대주택인데 민간임대주택특별법상 제한을 확인하지 않은 경우
• 보증금과 월세를 전환하면서 전월세전환율 제한을 함께 검토하지 않은 경우

특히 전세를 반전세나 월세로 바꾸는 경우에는 보증금 인상률만 계산해서는 안 됩니다. 보증금과 차임의 전환 비율, 법정 전월세전환율, 계약서에 적힌 변경 조건을 함께 확인해야 합니다.

보증금이 올라가면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

갱신 과정에서 보증금이 증액됐다면 기존 계약서만 보관하는 것으로 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 증액된 계약 내용을 확인할 수 있는 갱신계약서나 변경합의서를 작성하고, 증액분에 대한 확정일자와 우선변제권 보호 방법을 별도로 확인해야 합니다.

기존 보증금에 대한 권리와 추가로 지급한 증액분의 권리는 보호 시점과 확인 방법이 달라질 수 있습니다. 임대차계약서에 증액 금액, 지급일, 기존 계약과의 관계를 명확히 적고 주민센터나 관련 기관에 절차를 문의하는 것이 안전합니다.

전입신고와 확정일자의 역할을 혼동하고 있다면 전입신고와 확정일자의 차이를 먼저 확인해 보세요.

갱신요구권 행사 전 임차인이 확인할 순서

1. 현재 계약의 만료일과 갱신요구권 행사 가능 기간을 확인합니다.
2. 기존 보증금과 월세, 직전 증액일을 계약서와 이체내역으로 확인합니다.
3. 임대인이 제시한 인상액을 기존 금액 기준으로 다시 계산합니다.
4. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 새 계약 체결인지 문서로 구분합니다.
5. 보증금이 증액되면 변경계약서 작성과 확정일자 절차를 확인합니다.
6. 임대인과 합의되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 검토합니다.