토지거래허가구역 세입자 낀 집 사도 될까? 실거주 유예 2027년까지 연장 예정

2026 토지거래허가구역 실거주 유예

토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 아파트를 산다고 무조건 바로 입주해야 하는 것은 아니에요.

국토교통부가 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고, 기존 임대차계약뿐 아니라 갱신계약 1회까지 인정하는 방안을 발표했는데요. 다만 무주택자 요건과 실제 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지될 예정이에요.

3줄 요약

신청기한: 토허구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청기한을 2026년 말에서 2027년 12월 31일까지 연장하는 방안이 발표됐어요.

임대차: 현재 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 인정할 예정이에요.

매수자: 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지해야 하고, 유예가 끝나 입주하면 2년간 실제 거주해야 해요.

이 글의 기준일

이 글은 2026년 9월 18일 기준 국토교통부 발표와 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」을 기준으로 작성했어요. 이번 확대안은 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일 시행 예정이므로 최종 시행내용은 개정 시행령을 다시 확인해야 해요.

토허구역 세입자 낀 집, 왜 바로 입주가 문제였을까?

토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 허가 목적에 맞게 실제 이용해야 해요. 주거용 주택이라면 실거주가 중요한 기준이 되는 구조예요.

문제는 이미 세입자가 살고 있는 주택이에요. 매수자는 집을 샀지만 임대차계약이 남아 있어 바로 입주하기 어렵고, 임차인은 계약기간 동안 계속 거주해야 하는 상황이 생길 수 있어요.

정부가 실거주 유예를 둔 이유도 이 간격 때문이에요. 실거주 원칙 자체를 없애는 것이 아니라 기존 임대차 때문에 당장 입주하기 어려운 경우에 입주시점을 늦춰주는 방식이에요.

국토교통부 발표 확인

기존 제도는 2026년 12월 31일까지 일정 요건을 갖춰 토지거래허가를 신청하는 방식이고, 이번 개정안은 신청기간을 1년 더 늘리는 방식이에요.

여기에 기존 임대차계약의 남은 기간만 인정하던 유예범위도 갱신계약까지 확대할 예정이에요.

여기서 오해하면 안 되는 부분

이번 변경을 토허구역에서 전세 끼고 자유롭게 집을 살 수 있게 됐다고 이해하면 안 돼요. 일정 요건을 충족한 무주택 실수요자의 입주시점을 늦춰주는 예외에 가까워요.

이번 제도에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 현재 집이 없는지만이 아니에요. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지했는지가 중요해요.

국토교통부는 이번 확대안에서도 이 매수자 요건을 유지한다고 발표했어요. 따라서 현재 무주택이라는 이유만으로 유예대상이라고 단정하면 안 돼요.

매수자가 먼저 확인할 내용

함께 확인할 자료

무주택기간을 유지하면서 청약도 함께 검토하고 있다면 2026 무주택자 청약에서 가점·특별공급·통장을 확인하는 순서 도 같이 비교해볼 수 있어요.

그렇지는 않아요. 개정안에서는 갱신계약의 존재만 보는 것이 아니라 계약을 체결한 시점과 갱신기간이 시작되는 시점도 함께 보도록 할 예정이에요.

실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결하고, 그 갱신계약이 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 인정받을 수 있어요.

갱신계약 확인사항	예정 기준
갱신 횟수	1회
최대 인정기간	마지막 수정일: 2026년 9월 18일 개별 청약의 최종 기준은 청약홈·LH청약플러스와 해당 입주자모집공고입니다.