2026 아파트 분양권 전매제한, 당첨일과 계약일 중 언제부터 계산할까?

분양권 전매제한 기간은 일반적으로 분양계약을 체결한 날이 아니라 입주자로 선정된 날을 기준으로 계산합니다. 청약 당첨자에게는 통상 당첨자 발표일이 그 기준일입니다. 다만 주택의 공급 유형과 적용 법령에 따라 제한 기간이 다르고, 무순위 청약은 최초 당첨자 발표일을 기준으로 확인해야 하는 경우가 있습니다.

1. 분양권 전매제한 기간은 당첨일과 계약일 중 언제부터일까?

주택법 제64조는 일정한 주택과 입주자로 선정된 지위에 대해 법령에서 정한 기간 동안 전매를 제한합니다.

주택법 시행령과 LH 청약 안내에 따르면 전매제한 기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산합니다.

일반 청약에서 당첨자 발표일이 2026년 11월 10일이고 분양계약일이 11월 20일이라면, 계약일이 10일 늦다고 해서 전매제한 시작일이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

위 날짜는 계산 방법을 설명하기 위한 가상 사례이며 특정 단지의 공고 일정이 아닙니다.

2. 분양권 전매제한 기간은 모든 아파트가 같을까?

아닙니다. 같은 2026년에 분양한 아파트라도 수도권 여부, 규제지역 지정, 공공택지 여부, 분양가상한제 적용 여부 등에 따라 전매제한 기간이 달라질 수 있습니다.

한 주택이 여러 전매제한 규정에 동시에 해당한다면 일반적으로 더 긴 제한 기간을 적용합니다. 다만 법령에서 정한 예외도 있으므로 단지별 공고문을 확인해야 합니다.

따라서 인터넷에서 ‘수도권 아파트는 모두 1년’처럼 단순화한 설명을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

가장 정확한 방법은 입주자모집공고의 전매제한 항목에서 적용 기간과 기산일을 확인하는 것입니다.

3. 6개월, 1년, 3년이면 전매 가능일은 언제일까?

당첨자 발표일을 2026년 11월 10일로 동일하게 가정하면 전매제한 기간에 따라 다음과 같이 달라집니다.

이 표는 기간 계산의 예시입니다. 실제 전매 가능일을 확정하려면 공고문에 기재된 제한 기간, 적용 법령, 소유권이전등기 여부, 별도의 거래 제한을 함께 확인해야 합니다.

4. 무순위 청약은 새 당첨일로 다시 계산할까?

무순위 청약에서 특히 주의할 부분입니다.

무순위 공급은 기존에 공급된 주택을 다시 모집하는 방식이므로 새로운 무순위 당첨자 발표일을 전매제한 기산일로 단정해서는 안 됩니다.

국토교통부의 주택청약 FAQ에서는 무순위 당첨자의 전매제한 기산일을 최초 당첨자의 입주자 선정일로 설명한 바 있습니다.

다만 무순위 공급과 임의공급, 계약취소주택 재공급은 공급 유형과 적용 규정이 다를 수 있습니다.

각 공고의 법적 유형을 구분하고, 전매제한 항목에 적힌 기준일을 직접 확인해야 합니다.

신청 자격과 공급 유형의 차이는 2026 무순위 청약 조건과 신청방법 에서 함께 살펴볼 수 있습니다.

5. 입주 전에 소유권이전등기를 마치면 어떻게 될까?

전매제한 규정에는 소유권이전등기가 완료된 경우 제한 기간이 지난 것으로 보는 규정이 적용되는 유형이 있습니다.

하지만 이를 ‘등기만 하면 모든 분양권을 바로 팔 수 있다’는 의미로 해석하면 안 됩니다.

해당 주택에 적용되는 전매제한 유형, 법령상 등기 관련 규정, 거주의무 등 다른 제한을 함께 검토해야 합니다.

6. 전매제한이 끝나면 분양권 거래를 바로 할 수 있을까?

전매제한 종료는 거래 가능성을 판단하는 첫 번째 조건일 뿐입니다.

실제 거래에서는 분양계약의 권리의무 승계, 사업주체의 명의변경 절차, 중도금대출 승계 가능 여부, 부동산 거래신고와 세금 문제도 검토해야 합니다.

특히 중도금대출이 있는 분양권은 매수인이 대출을 그대로 승계할 수 있는지 금융기관에 별도로 확인해야 합니다.

매도인과 매수인 사이에 계약서를 작성했다고 해서 사업주체의 명의변경이나 대출 승계가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.

7. 전매제한 중 예외적으로 거래할 수 있는 경우는?

주택법은 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피한 일부 경우에 예외를 인정합니다.

그러나 단순히 개인 사정이 어렵다는 이유만으로 자유로운 전매가 허용되는 것은 아닙니다.

주택법 시행령에서 정한 사유에 해당하고 한국토지주택공사의 동의 등 법정 절차를 충족해야 할 수 있습니다.

예외 사유는 제한적으로 적용되므로 실제 거래를 진행하기 전에 해당 기관과 사업주체에 확인해야 합니다.

8. 계약 전 모집공고에서 확인할 다섯 가지

1. 최초 당첨자 발표일: 전매제한 계산의 출발점이 되는 날짜를 확인합니다.
2. 전매제한 기간: 6개월, 1년, 3년 등 실제 적용 기간을 확인합니다.
3. 공급 유형: 일반공급, 무순위, 임의공급, 계약취소주택 재공급을 구분합니다.
4. 거주의무: 전매제한과 별도로 적용되는지 확인합니다.
5. 거래 절차: 명의변경, 대출 승계, 신고 및 세금 문제를 확인합니다.

청약 당첨 후 계약을 포기하는 문제와 전매제한은 별개의 제도입니다.

관련 내용은 청약 당첨 후 계약 포기 시 불이익 에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

결론: 분양권 전매제한은 계약일보다 최초 당첨일과 공고문을 확인해야 합니다

분양권 전매제한 기간은 일반적으로 입주자로 선정된 날을 기준으로 계산합니다.

일반 청약에서는 당첨자 발표일이 중요하고, 무순위 청약에서는 최초 당첨자 발표일을 확인해야 하는 경우가 있습니다.

전매제한 종료일만 확인해서는 실제 거래 가능 여부를 완전히 판단할 수 없습니다.

거주의무, 소유권이전등기, 사업주체의 명의변경 절차, 대출 승계 가능 여부까지 확인해야 거래 과정에서 발생할 수 있는 문제를 줄일 수 있습니다.